Monday, November 12, 2007

Sang Maestro Usaha Properti


Setelah mengalami mati suri beberapa tahun pascakrisis moneter tahun 1997, memasuki abad ke-21 bisnis properti berjalan ibarat panah yang lepas dari busurnya. Meluncur cepat ke mana saja.

Menurut Forbes Asia Edisi 18 Oktober, Andrew Tan (57) adalah jetset baru di Filipina yang masuk sebagai warga terkaya Filipina (Kompas 19/10). Di saat pengusaha properti Filipina menghindari bisnis properti di era krisis, Tan malah melanjutkannya. Tan melihat konsep pengembangan kondominium dan residen, di mana warga kelas menengah lebih suka bekerja dekat dengan keluarga dan mendapatkan kenyamanan di lingkungan huniannya. Oleh karena itu, Tan melengkapi bangunan propertinya dengan keberadaan restoran. Intinya adalah membangun perumahan yang layak jual. Bukan sekadar ikut-ikutan.

Bagaimana dengan pengusaha properti kita? Sebelum tahun 2000, pengusaha properti yang dikenal piawai dan cerdas dengan ide adalah Ciputra yang melahirkan BSD City, Pondok Indah, Pantai Indah Kapuk, dan CitraRaya (Surabaya), Bintaro, CitraRaya (Cikupa), dan lainnya. Inovasi pengembangan yang dilakukan menjadi inspirasi pengembang lain.

Sebelum Andrew Tan di Filipina melakukan konsep perumahan layak jual, di Jakarta seorang maestro Ciputra telah melakukannya. Perumahan yang dibangunnya dilengkapi fasilitas umum dan sosial yang menjadikan penghuninya nyaman dan aman.

Harus diakui, inovasi dan reputasi Ciputra sampai saat ini belum tertandingi. Tidak hanya di Jakarta dan Surabaya, banyak pemilik tanah di kota-kota lain, termasuk di luar Jawa, mengajak bekerja sama untuk mengembangkan perumahan bagi masyarakat menengah-atas. Bahkan juga sampai ke luar negeri, seperti Vietnam, India, Kamboja, dan China.

Kebangkitan bisnis komersial
Setelah mati suri beberapa tahun, tahun 2001 bisnis properti mulai bergeliat ditandai dengan diteruskannya pembangunan ITC Cempaka Mas yang merupakan kebangkitan dari bisnis komersial. Keuntungan besar yang diraih mendorong pengembang Duta Pertiwi dengan bendera ITC yang sebelumnya sudah sukses membangun ITC Mangga Dua kemudian mengembangkan bisnis properti lainnya.

ITC Roxy Mas yang sempat mengalami kesulitan mendatangkan pengunjung dalam waktu singkat mengubah target pasar dari fashion menjadi pusat seluler yang pada waktu itu membutuhkan sebuah tempat untuk berjualan. Lalu ada Mal Mangga Dua dan Dusit serta Ambasador yang memosisikan diri sebagai pusat komputer.

Keberhasilan itu membuat Duta Pertiwi di bawah sang maestro trade center, Muktar Wijaya, membangun ITC ke penjuru wilayah. Antara lain ITC Kuningan, ITC Surabaya, ITC BSD, ITC Cipulir, dan ITC Depok. Keberhasilan konsep ITC membangun pusat perdagangan dengan menjual kiosnya secara strata titel sehingga pengembang mendapat keuntungan besar dalam jangka waktu pendek kemudian dimanfaatkan para pengembang lain dengan membangun pusat perbelanjaan. Mereka umumnya berhasil menjual kiosnya, tetapi belum berhasil mendatangkan pengunjung untuk berbelanja. Beberapa yang boleh dikatakan berhasil, antara lain, adalah Pusat Grosir Cilitan dan Pusat Grosir Solo.

Apartemen
Memasuki awal tahun 2001, Sunter Agung Podomoro yang sebelumnya sukses membangun perumahan mewah dan pergudangan di Sunter, Jakarta Utara, membuat kejutan dengan membangun apartemen puluhan ribu di wilayah Kelapa Gading, Kemayoran, Tanjung Duren, dan Gajah Mada.

Menggunakan merek dagang "Mediterania" kelompok ini mendapat sambutan besar dari masyarakat yang merindukan hunian yang layak, dekat dengan fasilitas sosial dan komersial, serta tidak jauh dari tempat kerja. Konsep apartemen dan harga yang sesuai dengan konsumen menengah membuat unit apartemen yang dibangun terjual cepat sebelum bangunan apartemen siap dihuni. Dalam hal ini, kejelian Trihatma melihat pasar apartemen yang ditakuti para pengembang sebelumnya harus diakui. Seperti diketahui, membangun apartemen tidak bisa dilakukan secara bertahap, seperti cluster dalam perumahan horizontal. Pembangunan apartemen harus diselesaikan meskipun pemasarannya belum mencapai target minimum.

Kejelian, inovasi, dan kewirausahaan sang maestro Trihatama kemudian membuka cakrawala baru bahwa pembangunan hunian tidak harus selalu secara horizontal yang menghabiskan lahan. Dengan moto back to city, Trihatma membawa apartemen sebagai hunian yang layak, nyaman, dan aman serta dekat dengan tempat kerja/bisnis.

Berbeda dengan apartemen dan trade center, pembangunan pusat belanja seperti mal tidak memberikan keuntungan secara cepat. Sebab, pusat belanja tidak menjual ruang, tetapi menyewakan ke pedagang. Karena itu, pengembang umumnya lebih berhati-hati.

Strategi yang diambil saat ini lebih cenderung membesarkan yang sudah ada, seperti Mal Pondok Indah, Mal Kelapa Gading, dan Mal Metropolitan. Pembangunan pusat perbelanjaan baru cenderung untuk masyarakat atas karena harga sewanya yang tinggi. Contoh untuk ini adalah Senayan City dan Grand Indonesia. Pakuwon Group yang sudah berhasil membangun Tunjungan Plaza, apartemen, serta sejumlah pusat perbelanjaan, di akhir tahun 2010 mengembangkan sayapnya di Jakarta sekaligus di dua lokasi dengan superbloknya Kota Kasabalanka dan Gandaria Height. Pakuwon Grup ada di bawah pimpinan Alex Teja sebagai maestro pengembang pusat perbelanjaan di Tanah Air.

Penentuan konsep dan pemilihan penyewa yang membuka usahanya di pusat perbelanjaan merupakan sebuah kepiawaian yang sulit dimiliki para pengembang lain. Lippo Group, misalnya, berhasil membangun Karawaci Supermal di luar kota Jakarta dengan memasukkan jet coaster ke dalam mal meskipun sekarang sudah berganti kepemilikan. Namun, untuk saat ini, Lippo Group merupakan perusahaan yang memiliki jumlah mal paling banyak. Malnya dapat ditemukan di Sumatera, Jawa, Sulawesi sampai Kalimantan. Kini Lippo tengah membangun Kemang Village. (Suwito Santoso, Konsultan Properti dari PROLEASE)

Kompas, 08 November 2007

No comments:

Post a Comment