Thursday, January 24, 2008

Location means everything


Memilih kantor ternyata bukan perkara mudah. Di gedung mana perusahaan berkantor, termasuk lokasi yang dipilih, misalnya, sekaligus menegaskan positioning perusahaan tersebut – tidak hanya jenis usahanya, tapi di kelas mana ia berada. Seorang pengusaha post production mengungkapkan, klien yang datang ke perusahaannya ketika ia berkantor di Tebet dan sekarang di kawasan Kebun Jeruk Jakara, sangat berbeda. “Karena sekarang saya berkantor di kawasan yang lebih elite, meski dengan peralatan yang sama saya bisa menawarkan harga yang lebih tinggi,” katanya.

Memang, beberapa perusahaan post production yang tergolong kelas atas, umumnya mempunyai workshop di kawasan Kebun Jeruk. Lokasi tersebut sekaligus menjadi benchmark perusahaan-perusahaan baru yang bergerak di bidang yang sama. Mereka tidak mau mengambil risiko dengan berkantor di seputar Cawang, misalnya, yang pasarnya belum terbentuk.

Inilah yang disebut pengelompokan. Perusahaan-perusahaan dengan bidang jasa yang sama cenderung berkumpul di suatu lokasi tertentu, karena pasarnya memang sudah terbentuk. Penjual elektronik, misalnya, lebih suka memilih tempat usahanya di bilangan Glodok, Kota, karena sudah dikenal sebagai sentra penjualan elektronik terbesar di Jakarta atau bahkan di Indonesia. Pengusaha furniture lebih sreg membuka show roomnya di sepanjang Jl Panglima Polim – Jl RS Fatmawati mebel lebih Pedagang kain, untuk menyebut contoh yang lain, lebih suka berdagang di Pasar Baru atau Pasar Tanah Abang. Sementara penjual bunga hias memilih Barito, Kebayoran Baru.

Daftar contoh pengelompokan di atas, penjual jasa yang serupa “berkantor” di kawasan yang sama, masih bisa panjang. Ini bisa terjadi secara alami atau pun memang diciptaan oleh, sebutlah pemerintah atau pengembang besar, misalnya. Kawasan Kemang adalah contoh kawasan yang berkembang secara alami sebagai sebagai kawasan kafe dan usaha-usaha yang berkaitan dengan kebutuhan kaum ekspatriat – seperti galeri. Sementara kawasan Kemayoran, misalnya, ada developer yang ingin menyulapnya sebagai sentra otomotif, termasuk perbengkelan. Kita juga tidak heran kalau pengembang Jababeka berambisi menjadikan sebuah kawasan di Cikarang sebagai industrial estate berskala global, sementara pengembang Lippo Cikarang lebih spesifik berusaha mengumpulkan perusahaan-perusahaan IT di kawasan yang disebut sebagai “Delta Silikon” – mengingatkan kita pada kawasan serupa di AS.

Di kota-kota besar beberapa negara pengelompokan usaha-usaha tertentu dalam satu kawasan bahkan mempunyai sejarah yang lebih panjang. Di New York, misalnya, institusi-institusi yang bergerak dalam bidang finansial khususnya saham berkumpul di Wall Street. Kawasan industri perfileman terbesar di dunia, di mana lagi kalau tidak di Hollywood. Bagaimana dengan Jakarta?

Kecenderungan seperti itu memang ada, tapi menurut Irma Kurnia, Marketing Manager GandaRia 8, perusahaan pengelola gedung perkantoran baru yang berlokasi di Gandaria Jakarta, tidak seekstrem yang terjadi di kota-kota besar dunia lainnya. Apalagi, perkembangan perkantoran modern di Jakarta belum mempunyai sejarah yang panjang seperti di negara maju. Memang, secara ”tradisional”, sudah berada di sentra-sentra untuk komiditi tertentu – sebutlah sentra elektronik Harco, sentra grosir Mangga Dua, sentra ponsel Roxy, meski bukan monopoli lagi. Tapi jenis-jenis usaha yang tergolong “modern”, sebutlah perbankan, konsultan manajemen, law firm, publishing company, PR, dan lain-lain, pengelompokannya tidak terlalu tajam.

Tapi yang jelas, pasar perkantoran di Jakarta menunjukkan peningkatan aktivitas yang signifikan. Tak sebatas hanya di central business district (CBD), pasar perkantoran di luar CBD juga menunjukkan gairah tersendiri. Pembangunan gedung perkantoran baru di Jakarta dipicu tingginya permintaan dari tenant akan ruang kantor berkualitas baik, mengingat stabilnya perekonomian sehingga banyak perusahaan lokal meminta penambahan luas ruang kantor.

Setelah sempat slow-down dalam beberapa tahun belakangan ini, pasar perkantoran di Jakarta mulai kembali menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Bahkan dalam 1-2 tahun ke depan, demikian analisis Jones Lang LaSalle Indonesia, pasar perkantoran akan menjadi ‘primadona’ di pasar properti Jakarta, selama kondisi makro ekonomi dan stabilitas politik mampu dipertahankan.

Sinyal tanda-tanda bergairahnya pasar perkantoran itu setidaknya bisa dilihat pada peningkatan penyerapan bersih (net take-up) ruang perkantoran di Jakarta selama kuartal ketiga tahun 2007, yakni sebanyak 13.700 m2 atau meningkat 23% dibandingkan kuartal sebelumnya

Memang pengelompokan kantor berdasarkan jenis usahanya tidak terjadi secara langsung. Tapi tidak bisa dimungkiri perusahaan-perusahaan besar yang mempunyai positioning tinggi memilih gedung perkantoran yang prestisius pula, yang secara tidak langsung membuat pengelompokan dengan sendirinya. Penyewa utama di kawasan CDB masih didominasi banking, trading, business and financial services, dan perusahaan pertambangan. Perusahaan-perusahaan jasa yang berkaitan dengan pasar modal, di mana lagi kalau bukan di Gedung Bursa Efek Indonesia. Di Sudirman Central Business District (SCBD) setidaknya ada dua jenis usaha yang berada di atap yang sama, elektronik di Jakarta Electronic Centre dan mobil mewah di Automall.

Sementara itu, perusahaan minyak, consumer goods dan engineering kini memilih lokasi di Jakarta Selatan — terutama di sepanjang Jl. TB Simatupang karena dekat dengan jalan tol — sebagai lokasi kantor barunya. So, tetap saja, kalau tidak mau ambil risiko, jangan salah pilih lokasi kantor. (Burhanuddin Abe)

1 comment: