Sunday, March 16, 2008

Mencermati Investasi di Kondominium


Investasi di sektor kondominium? Kenapa tidak? Di tengah begitu banyaknya instrumen investasi saat ini, kondominium bisa dibilang salah-satu elemen investasi yang menggiurkan. Apalagi secara umum, kondisi perekonomian Indonesia belakangan ini sudah menunjukkan indikator-indikator yang optimis.

Lihatlah pertumbuhan GDP dari 2006 yang hanya 5,5% menjadi 6,3% pada 2007. Tingkat inflasi yang turun, meskipun hanya 0,1%, dari 6,6% pada 2006 menjadi 6,5% pada tahun kemarin. Perkiraan pada tahun ini inflasi akan menjadi hanya 6% saja.

Rupiah pun dalam dua tahun terakhir hampir bisa dipastikan stabil terhadap dolar Amerika. Suku bunga pinjaman juga semakin kondusif seiring dengan menurunnya SBI menjadi 8% pada akhir tahun 2007. Hal ini didukung pula dengan gejolak politik dan sosial yang relatif aman hingga 2007.

Tak heran kalau kemudian iklim investasi semakin baik dengan melonjaknya Nilai Investasi Asing 141% pada 2007 dibandingkan pada 2006. Nilai Investasi Domestik pun ikut naik meski hanya sebesar 12,2% pada 2007.

Jadi, apalagi yang Anda tunggu untuk ikut mendulang keuntungan lewat investasi di sektor kondominium? Hal yang perlu diperhatikan dengan amat teliti adalah lokasi, lokasi dan lokasi. Ini sudah menjadi pakem di dunia properti secara umum.

Hal ini terbukti dari beberapa unit kondominium di lokasi yang tepat, meskipun usia bangunannya sudah cukup tua, tapi bila disewakan oleh pemiliknya, mungkin saja tarif sewanya masih bisa bersaing dengan bangunan baru. Atau bisa juga karena bangunan tersebut dikelola oleh property management yang mumpuni sehingga tarif sewanya tidak ikut surut seirama dengan usia bangunan.

Sebagai contohnya salah satu bangunan kondominium yang tertua di Jakarta adalah Park Royal yang hampir memasuki usia 20 tahun. Tapi, karena proyek ini terletak di lokasi yang strategis, tarif sewanya dapat bersaing dengan bangunan baru di sekitarnya.

Pada umumnya, sebuah kondominium yang mulai memasuki usia 15 tahun harus melakukan renovasi besar, baik dari segi mechanical engineering (M/E) atau dari segi design dan kosmetik. Tidak seperti pada landed house (rumah di darat) yang usianya bisa lebih dari 15 tahun mungkin tidak perlu direnovasi secara besar-besaran.

Namun, secara umum hal yang patut jadi perhatian bagi para investor adalah apakah dia akan berinvestasi jangka pendek atau jangka panjang. Menentukan tujuan ini penting untuk memilih jenis kondominium yang mana yang paling cocok.

Untuk investasi jangka pendek, yang paling menarik adalah membeli unit kondominium pada saat pre-sales. Sebab, harganya akan melonjak naik sekitar 20 – 25% dari saat launching hingga sampai menjelang selesainya pembangunan. Sehingga investor akan bisa mendapatkan capital gain bila ia menjual unitnya. Jarak antara pre-sales sampai launching berkisar antara 2 – 2,5 tahun. Hasil riset yang kami lakukan menunjukkan bahwa pada kuartal 4 2007 tercatat tingkat pre-sales untuk kondominium kelas middle mencapai 69,9% dan untuk kelas upper sebesar 47,9%. Ini membuktikan bahwa para investor sadar akan capital gain yang akan diperoleh pada saat launching.

Bila ingin melakukan investasi jangka panjang, unit-unit kondominium ini bisa saja disewakan dengan yield rata-rata 8%/tahun. Tentu ini masih lebih menguntungkan ketimbang tingkat suku bunga deposito yang rata-rata hanya 5 – 6%/tahun.

Namun, untuk jangka panjang yang perlu diperhatikan adalah lokasi dan konfigurasi unit kondominiumnya. Bila lokasinya sekitar CBD (Central Business District) biasanya penyewanya adalah para single/double, bukan keluarga yang bekerja di kantor yang lokasinya dekat dengan apartemennya, jadi unit yang cukup favorit untuk disewakan adalah tipe 2 kamar atau maksimal 3 kamar (dengan fungsi 1 ruang kerja dan 1 kamar lainnya untuk kamar tamu).

Bila lokasinya ada di sekitar selatan Jakarta, maka umumnya yang menyewa adalah keluarga expatriate, sehingga tipe unit kondominiumnya adalah lebih besar misalnya 3 atau 4 kamar. Umumnya pertimbangannya adalah kedekatan dengan sekolah internasional anak-anaknya. Sedangkan untuk kondominium yang akan disewakan yang lebih dari 4 kamar, akan menjadi pesaing langsung rumah-rumah tinggal disekitarnya.

Bagian selatan Jakarta saat ini memang masih menduduki urutan pertama dalam hal supply kondominium yaitu sebesar 27,7%. Urutan kedua adalah belahan utara Jakarta yang mencapai 25% dan urutan ketiga adalah Jakarta Pusat yaitu sebesar 22,4%. Lalu, berapa harga yang pas apabila Anda ingin berinvestasi di kondominium? Ini akan ditentukan dari kelas mana bangunan kondominium yang anda miliki. Untuk kelas middle, biasanya harga berkisar antara Rp 5 – 8 juta/m2. Untuk kelas upper middle, harga berkisar antara Rp 8 – 13 juta/m2. Dan untuk upper lebih dari Rp 13 juta/m2. Untuk harga rata-rata kondominium di Jakarta CBD sendiri sekarang sekitar Rp. 13 juta /m2.

Beberapa kondominium kelas middle yang cukup laris, tidak terlalu mahal harganya terletak di kawasan kebon kacang, mas mansyur dan kemayoran. Bahkan, ada di antara kondominium tersebut yang laku keras seperti kacang goreng. Statistiknya menunjukkan bahwa supply kondominium kelas middle masih mendominasi pasaran, yaitu sekitar 27.286 unit pada 2007. Sementara untuk kelas lower-mid hanya 9.252 unit dan kelas up-mid 12.004 unit dan kelas upper hanya 10.013 unit.

Untuk kondominium kelas lower dalam waktu belakangan ini dan beberapa tahun ke depan kemungkinan pembangunannya akan melonjak tajam dengan adanya program dari pemerintah yang membangun Rusunami. Hal ini tentu akan membantu pemerintah dalam hal penyediaan tempat tinggal yang layak untuk rakyat banyak.

Tarif sewa memang tidak bisa terlalu tinggi yaitu lebih kurang maksimum US$2.500 per unit per bulan, kecuali unit yang disewakan tersebut terdapat pada proyek yang cukup prestisius dan lokasinya sangat baik. Pangsa pasar untuk kelas atas inipun cukup terbatas karena penyewanya adalah dari kedutaan atau CEO dari perusahaan multinational di Jakarta.

Namun, sekali lagi, selain masalah lokasi, kredibilitas dan reputasi property management yang menangani sebuah kondominium pun harus masuk dalam pertimbangan utama. Karena ‘barang’ yang bagus tidak akan bisa dijual bila penjualnya tidak mumpuni, sebaliknya seorang penjual yang baik akan mampu menjual ‘barang’ yang terlihat super mewah atau biasa-biasa saja.

Dari data yang kami kumpulkan tercatat beberapa serviced apartment dan apartemen yang memang dibangun untuk disewakan tarif sewanya dalam setahun terakhir naik 6,7% dalam kurs Dolar Amerika karena dikelola oleh property management yang kredibel. Tarif sewa serviced apartment dan apartemen yang memang dibangun untuk disewakan saat ini rata-rata adalah US$ 16,72 per m2 per bulan,

Namun, perlu diakui juga bahwa tarif sewa kondominium saat ini rata-rata adalah US$ 13,62 per m2 per bulan, tidak sebaik apartemen sewa. Hal ini disebabkan melimpahnya supply di pasaran apartemen sewa. Kendati begitu, kenaikan tetap terjadi meski hanya sedikit, yaitu 2,7% dalam kurs Dolar Amerika dan 7,2% dalam kurs Rupiah. Tidak terlalu jelek, tentunya.

So, bisa dibilang investasi di sektor kondominium bisa dibilang cukup menjanjikan untuk beberapa tahun ke depan. Investasi jangka pendek atau jangka panjang? Semua tergantung pada Anda, karena sama-sama menguntungkan. Tinggal tentukan lokasi yang strategis serta property management yang berkualitas. (Nonny Subeno, Partner, Residential Sales and Leasing, PT Property Advisory Indonesia - PROVIS)

No comments:

Post a Comment