Monday, October 27, 2008

Antara Kepentingan Sosial dan Bisnis


PROGRAM “Seribu Menara” yang dicanangkan Wakil Presiden RI Jusuf Kalla ruoanya disambut hangat oleh sejumlah pengembang besar. Mulai dari Agung Podomoro, Bakrie, Modern, Gapura Prima, hingga Pikko, yang sudah mencanangkan pembangunan rumah susun sederhana milik (rusunami) di Jakarta.


Saat ini tak kurang dari 140 proyek menara yang sedang menunggu perizinan, tidak hanya di Jabotabek, tapi juga Makassar, Surabaya, dan Bandung. Hingga 2009, pemerintah menargetkan proyek rusunami yang dipasarkan melalui kredit pemilikan apartemen (KPA) hingga 2009 sebanyak 100 menara dari target pembangunan 1.000 menara.


Proyek rusunami memang menarik. Bukan hanya karena kebutuhan tempat tinggal sangat meningkat khususnya di kawasan perkotaan, tapi rusunami menjadi alternatif untuk pemenuhan tempat tinggal yang bermartabat, nyaman, aman dan sehat bagi masyarakat berpenghasilan menengah bawah khususnya masyarakat berpenghasilan rendah.


Bagi pengembang memang tidak mudah membangun properti yang berkualitas, berlokasi di tengah kota, tapi sekaligus murah. Ada dua kepentingan yang tarik menarik, antara kepentingan sosial dan kepentingan bisnis. Perlu diketahui, harga jual rusunami yang dipatok pemerintah saat ini adalah Rp 144 juta (2 kamar) per unit dan Rp 88 juta (studio) per unit.


Pengembang sebenarnya lebih senang menggunakan istilah apartemen daripada rusunami yang konotasinya masih negatif. Sedangkan penambahan kata bersubsidi disebabkan karena pemerintah memberikan subsidi bagi pembeli rusunami jika memenuhi syarat. Sedangkan yang tidak memenuhi syarat tetap dapat membeli rusunami namun tidak mendapatkan subsidi.


Ada banyak subsidi yang diberikan pemerintah untuk meringankan dan menarik masyarakat untuk membeli rusunami. Di antaranya adalah subsidi selisih bunga hingga maksimum 5% (sesuai golongan, bantuan uang muka hingga maksimum Rp 7 juta (sesuai golongan) dan bebas PPN. Sebagaimana tercantum dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 7/PERMEN/M/2007, kelompok sasaran penerima subsisidi adalah: 1) keluarga/rumah tangga yang baru pertama kali memiliki rumah dan baru pertama kali menerima subsidi perumahan (dibuktikan oleh surat pengantar dari kelurahan); 2) gaji pokok pemohon atau pendapatan pokok pemohon perbulan maksimum Rp 4,5 juta, serta; 3) memiliki NPWP.


Yang menarik, rusunami ternyata banyak diminati, dan rata-rata habis dalam masa pre-sale. Kalibata Residence, proyek Agung Podomoro Group, yang selesainya baru dua tahun mendatang, misalnya, saat ini sudah sampai penjualan tahap kedua untuk menara ke 8.


Animo yang besar ini bukan karena yang membeli orang-orang yang berhak menerima subsidi, tapi juga konsumen umum – karena memang memang tidak ada larangan, yang memborong satu atau lebih unit, yang tujuannya boleh jadi tidak untuk dihuni tapi untuk investasi. Investasi?


Inilah pertanyaan yang sering timbul, menarikkah investasi di rusunami? Menurut saya ada perbedaan yang mendasar antara investasi di rusunami dan sektor properti biasa. Rusunami tidak seperti apartemen biasa. Karena pengembang mendapat tekanan harga, maka ada beberapa kendala menjadikan rusunami sebagai apartemen sebagaimana layaknya.


Dari segi lokasi, misalnya, kebanyakan rusunami tidak bisa berdiri di tengah-tengah kota – perkecualian untuk beberapa proyek. Sebab, kalau ingin feseable harga tanah yang dipatok tidak boleh melebihi Rp 2 juta per m2, yang itu artinya dapatnya pasti di pinggiran kota Jakarta – misalnya Cengkareng, Cileduk, Bintara, dan lain-lain. Dari segi bangunan, meski konstruksinya harus kokoh untuk menopang 15-20 tingkat bangunan, finishing-nya pasti bukan kelas satu sebagaimana apartemen pada umumnya. Fasilitas seperti taman, kolam renang, jogging track, lapangan tennis pun, tidak bisa terlalu diharapkan.


Dan yang lebih tampak bedanya dengan “apartemen biasa”, karena tekanan harga, ruang yang diperuntukkan untuk unit hunian, sangatlah banyak. Satu menara rata-rata tersedia 400 unit, bahkan ada yang 1.000 unit, sementara lift untuk satu menara hanya 4 hingga 6 unit saja. Bisa dibayangkan, jika dalam satu kawasan dibangun 8 menara, maka suatu kawasan ada 8.000 unit, kalau masing-masing KK terdiri dari 4 orang, maka penghuninya bisa mencapai 32.000 orang.


Dari sini saja sudah kelihatan, untuk orang-orang yang bukan “target pasar”, akan berpikir dua kali untuk tinggal di rusunami. Sedangkan sebagai investasi jangka pendek, dengan peraturan yang ketat (sebelum jangka waktu dua tahun, tidak boleh ada transaksi,baik jual maupun sewa), susah untuk mendapatkan capital gain dari proyek ini. Sementara sebagai investasi jangka panjang, kita belum tahu bagaimana wajah rusunami kelak, dan dengan kondisi yang digambarkan di atas, apakah orang tertarik untuk menyewanya.


Kesimpulannya, proyek rusunami seharusnya memang sesuai dengan misi pemerintah yakni sebagai proyek pengadaan permukiman bagi masyarakat sasaran penerima subsisidi. Pengembang pun seyogyanya tidak memanfaatkan proyek ini sebagai peluang bisnis semata, sehingga mengurangi kualitas, dan ujung-ujungnya mengorbankan konsumen. (Provis)


Properti, Oktober 2008

No comments:

Post a Comment