Monday, July 20, 2009

Memanfaatkan Peluang di Pasar yang Melemah


KRISIS global yang berawal dari Amerika Serikat dampaknya ke seluruh belahan dunia. Bisnis properti tak luput dari imbasnya. Kendati demikian, fenomena ini merupakan tantangan tersendiri bagi para pelaku bisnis properti untuk memberikan berbagai kemudahan dan diferensiasi produk yang akan dirilis. Problemnya adalah bagaimana merangkul pasar dengan strategi jitu dan mendapatkan respon positif dari konsumen.

Guna melakukan terobosan pasar, pelaku bisnis real estate memerlukan strategi jeli untuk melahirkan produk yang inovatif dan kreatif. Setidaknya produk tersebut harus mampu mengakomodir keinginan pasar, namun bujet yang digelontorkan haruslah realistis di tengah masa sulit ini. Siasat jitu yang mengadopsi pada kebutuhan pasar adalah langkah penting demi eksistensi bisnis. Sementara itu, elemen yang terlibat di dalamnya tidaklah sedikit. Diperlukan sikap proaktif dari pebisnis untuk mempelajari pasar yang dinamis. Efisiensi juga memegang peranan penting namun tetap merilis output yang maksimal.

Secercah harapan yang bisa dirangkul itu bukan sekedar untuk bertahan di jalur bisnis, melainkan untuk bangkit menjadi sosok yang lebih kuat. Sudah sepantasnya jika pengembang juga membantu konsumen dalam mengembangkan bisnis, karena mereka sudah terlanjur basah berinvestasi.  Intinya, pebisnis di jalur ini harus mampu mengoptimalisasi produk yang efisien dan diterima pasar, khususnya para tenant. Berikut beberapa tips:

1.     Optimalisasi Lahan

Perusahaan harus peka terhadap lahan atau ruang  yang lebih akomodatif optimal. Sementara itu, ruang yang yang efektif juga tak lepas dari beberapa faktor. Misalnya, pemanfaatan ruang tersebut harus maksimal penggunaannya. Ruang yang tersedia juga harus memenuhi standar sistem informasi teknologi yang efisien sehingga format workstation bisa dihindari.  Hal ini diharapkan mampu meningkatkan kinerja SDM. Meminimalisir area juga memegang peranan penting, seperti area resepsionis, ruang pertemuan, ruang mewah, ruang menunggu, ruang bersantai, yang penggunaannya bisa dialokasikan ke hal yang lebih penting dan produktif.

2.     Kelengkapan dan Akurasi Data

Kelengkapan dan akurasi data memegang peranan penting dari perencanaan portofolio dan prediksi biaya manajemen. Kemampuan untuk mempelajari dinamika dan variasi pasar sangat diperlukan demi terciptanya biaya yang efisien. Hal ini menuntut adanya data yang valid perihal harga sewa, leasing, persyaratan, kondisi bangunan, kekuatan landlord, nilai aset, pembagian wilayah, efektivitas penggunaan, namun yang paling penting adalah memaksimalkan peluang untuk meredam biaya ke arah yang lebih efisien.

3.     Bertahan di Pasar

Banyaknya tawaran dan proyeksi sewa masih bersifat fluktuatif dalam masa 12 bulan. Pasalnya, permintaannya justru cenderung negatif untuk pasokan baru dalam memasuki pasar. Ini merupakan celah menguntungkan bagi perusahaan untuk mempelajari perubahan harga sewa, nilai pasar, dan dinamika yang terjadi. Maka, diperlukan identifikasi yang komperehensif dan negosiasi cemerlang demi hasil yang maksimal.

4.     Identifikasi Surplus

Bangunan yang bisa memaksimalkan produktivitas karyawan adalah salah satu opsi terbaik dalam membentuk portofolio untuk kemudian disewakan lagi. Ada beberapa faktor yang harus diperhatikan perusahaan untuk sublease (menyewakannya kembali). Misalnya, kekuatan dan fleksibilitasnya, nilai kontrak yang sesuai pasar, efisiensi operasional gedung, fitur khusus pemasaran, kualitas landlord, dan biaya yang harus disiapkan untuk sublease.

5.     Bergerak Cepat!

Merangkul pasar di tengah kondisi yang melemah adalah sebuah tantangan besar. Maka, perusahaan harus jeli memanfaatkan “langkah pertama” untuk mendapatkan lahan secara cepat dengan strategi negosiasi yang fleksibel ketika sublease tenant yang potensial sudah ditemukan.

6.     Memfungsikan Outsourcing

Ketika memasuki masa downsizing, mengeksplorasi cara-cara baru dengan outsourcing atau melakukan negosiasi ulang kontrak layanan yang ada memang memberikan keuntungan tersendiri. Misalnya, bisa meningkatkan leverage untuk menurunkan biaya-biaya. Selain itu memberikan level efisiensi yang lebih tinggi. Dan, memberikan kemampuan untuk menyesuaikan kembali layanan berdasarkan tingkat kebutuhan yang kerap berubah-ubah.

7.     Mempertahankan Penyewa

Ketika permintaan menurun dan vacancy yang bertambah, persaingan di antara landlord semakin sengit untuk mempertahankan penyewanya. Penyewa yang akan habis masa sewanya memiliki kesempatan bernegosiasi untuk melanjutkan okupansinya. Salah satu kelebihan yang bisa diciptakan adalah harga sewa yang rendah atau bahkan sewa gratis dalam periode tertentu.

8.     Meredam Biaya Okupansi

Tinjau ulang semua biaya okupansi demi mengidentifikasi area mana yang bisa dialokasikan sebagai bentuk penghematan. Perusahaan harus jeli meninjau kontrak dan mampu melihat kesempatan untuk bernegosiasi atau bahkan melakukan tender ulang yang kompetitif.

9.     Menciptakan Peluang

Di tengah iklim yang serba sulit ini, diperlukan strategi jitu sebagai bentuk kekuatan modal jangka panjang. Ketakutan terbesar landlord  adalah kredit macet dengan jumlah akun yang signifikan. Justru di sinilah kesempatan untuk membeli, lalu menjualnya atau menyewakan kembali dengan jangka waktu panjang.

10.  Apa yang Harus Dilakukan Jika Masa Sewa Berakhir?

Untuk masa sewa yang berakhir dalam kurun waktu 12 bulan ke depan, pasti hanya terdapat dua pilihan. Umumnya, perusahaan harus memperpanjang sewa atau pindah ke lokasi lain. Jika sewa diperpanjang, persyaratannya pasti di level minimum. Alternatif lainnya, kontrak pembaharuan dengan syarat yang sewaktu-waktu bisa saja berhenti di tengah jalan atau berhenti di pertengahan. Hal ini akan memungkinkan perusahaan untuk mengambil keuntungan sewa yang lebih rendah di tengah pasar yang juga menurun. (Cushman & Wakefield Indonesia)

No comments:

Post a Comment