Wednesday, November 13, 2013

Pasar Perhotelan Asia: Melemah 2013, Menguat 2014


Wilayah Asia Pasifik sekali lagi mencapai rekor kunjungan wisata  sepanjang tahun 2013, menurut laporan yang dikeluarkan oleh perusahaan konsultan properti swasta terbesar di dunia Cushman & Wakefield.

The Asia Hotels View 2014, sebuah publikasi tahunan yang menganalisa  kinerja pasar perhotelan di 23 kota di seluruh Asia. Laporan ini mengungkapkan perkiraan pertumbuhan pasar perhotelan sebesar 8% selama satu tahun (YOY/Year-on-year) pada semester pertama 2013. Tahun lalu, 221,5 juta wisatawan telah berkunjung ke Asia, yang berarti  mencapai 7,2% lebih tinggi dibandingkan tingkat kedatangan di 2011.  Di semua bagian wilayah Asia, Asia Tenggara memimpin dengan peningkatan kunjungan wisata dari tahun ke tahun sebesar 9,9%.  Di seluruh wilayah Asia, pemerintahnya berupaya meningkatkan kapasitas bandara, pelabuhan laut dan jalur kereta api dalam kerangka membangun  konektivitas antarkota dan infrastruktur sebagai bagian dari upaya menggenjot sektor pariwisata mereka.

Sigrid Zialcita, Managing Director,  Research, Cushman & Wakefield di Asia Pasifik berpendapat, "Pariwisata di wilayah Asia saat ini berada dalam suatu siklus yang menakjubkan, dipantik oleh efek positif dari peningkatan status ekonomi  kawasan serta pesatnya pertumbuhan perjalanan udara yang kian terjangkau. Hal ini menjadi petanda baik untuk prospek kebutuhan jangka panjang pariwisata Asia,  yang memiliki implikasi positif pada pasar perhotelan di kawasan itu ."

Pada 2012, pasar sebagian besar hotel di seluruh Asia mengalami  pertumbuhan positif dalam rasio RevPAR ( Revenue per Available Room atau Pendapatan per Kamar)), terkecuali  Mumbai dan Kawasan NCR (Nasional Capital Region/Ibu kota), India. Pasar teratas pertumbuhan RevPAR adalah Bangkok (19,3% ), Hong Kong (10,1%) dan Jakarta (9,8%) . Posisi mereka diuntungkan dari situasi pertumbuhan tingkat hunian dan kenaikan Tarif Rata-rata Harian (ADR) di wilayah itu. Pasar  yang justru terlihat mengalami penurunan RevPAR adalah Bali (-4.6%) , Ho Chi Minh City (-7.0%), Mumbai ( -15,1% ) dan wilayah NCR (-21,6%) ,  karena pasokan kamar hotel yang cukup substansial saat ini.

Pada 2013 ,  kinerja hotel di wilayah Asia terlihat bervariasi. Dengan tambahan secara dramatis penyediaan kamar baru dalam beberapa tahun terakhir ini, terdapat beberapa penurunan harga yang  teramati di sejumlah wilayah , seperti Singapura dan Shanghai . Di sisi lain, beberapa pasar baru  berkembang pesat seperti Dhaka, Yangon, Colombo dengan  ketersediaan pasar  high-end hotel yang terbatas, namun dalam situasi permintaan pariwisata  yang tinggi, mereka tengah menikmati pertumbuhan pendapatan yang kuat saat ini . Secara keseluruhan di wilayah Asia, rasio RevPAR diperkirakan akan jatuh di bawah level tahun 2012, meskipun  kinerjanya akan  bervariasi di berbagai pasar.

Pasar Hotel seluruh Asia sedang mengalami pertumbuhan yang terus menerus dalam hal pembangunan hotel baru maupun penyediaan kamar, yang dimainkan oleh pemain internasional ataupun domestik yang sudah dikenal seperti Hilton dan Starwood yang sedang berkembang pesat di China, India dan Indonesia dan merupakan negara-negara dengan perencanaan pembangunan perhotelan terbesar.

Akshay Kulkarni , Regional Director, Hospitality,  Asia Selatan dan Asia Tenggara, Cushman & Wakefield, mengatakan, "Sejumlah pasar hotel  telah memiliki pasokan kamar yang besar  dalam satu tahun terakhir atau lebih . Hal ini telah menyebabkan rasio level regional RevPAR jatuh, pada paruh pertama tahun 2013 terutama karena disebabkan oleh turunnya  tingkat hunian . Meskipun begitu, kami berharap banyak pada pasokan yang berlebih agar dapat segera terserap, mengikuti penguatan permintaan di sektor pariwisata.  Ketika tingkat hunian mulai meningkat,  kita akan melihat tarif kamar terangkat ke atas di sebagian besar pasar. Pertumbuhan RevPAR di pasar hotel Asia diperkirakan akan berubah positif pada 2014. Satu-satunya pengecualian barangkali adalah Seoul , yang  menyongsong rencana pembangunan perhotelan serentak yang belum pernah terjadi yakni 15.000 kamar selama dua hingga tiga tahun mendatang , yang akan menggandakan pasokan saat ini."

Pasar investasi perhotelan di Asia telah ditandai oleh penyerapan modal investasi besar di Jepang, Singapura dan Cina sepanjang tahun ini. Sepanjang  semester pertama tahun 2013, total volume investasi dari nilai aset perhotelan, terjual atau dikontrak, telah mencapai USD 5.16 miliar. Ini merupakan peningkatan lebih dari 53 % dari periode yang sama tahun lalu. Termasuk data awal dari kuartal ketiga (Q3) 2013, volume total investasi sampai saat ini ( YTD/year- to-date) telah mencapai USD 8.14 miliar.

Cushman & Wakefield memperkirakan volume investasi 2013 mencapai Rp 10-12 miliar. Hal ini akan membuat tahun 2013 menjadi tahun rekor investasi perhotelan setelah masa krisis keuangan global.

Akshay menambahkan, " Kita berharap 2014 dapat mencapai  peringkat sama atau mendekati pencapaian aktivitas transaksional tahun ini. Pasar investasi Jepang, tidak diragukan  lagi akan dmeningkat lebih lanjut dan memimpin kawasan, karena permintaan kuat korporasi dan meningkatnya optimisme investor besar yang dipantik oleh reformasi ekonomi Abe. Diperkirakan aktivitas transaksional Singapura akan surut setelah tahun sibuk saat ini. Demikian pula, kecenderungan sama terhadap China  yang akan surut  karena ketaksesuaian harga dan perbedaan ekspektasi antara pembeli dan penjual. India, Thailand, Indonesia dan Filipina akan nampak lebih menarik di waktu mendatang  dengan perkiraan akan adanya beberapa transaksi  besar. Negara-negara berkembang seperti Myanmar dan Sri Lanka saat ini menjadi bidikan investasi, semakin laik-investasi karena peningkatan stabilitas politiknya.’’

Arief Rahardjo, Senior Associate Director Research & Advisory, Cushman & Wakefield, Indonesia, mengatakan, “Permintaan kamar hotel di Jakarta diperkirakan akan terus positif di tahun mendatang , dengan peningkatan jumlah pelancong bisnis, seminar, eksibisi, konperensi serta tamu jangka pendek dan menengah diharapkan hadir selama periode Pemilu Indonesia tahun 2014. Meskipun peningkatan dalam pasokan kamar tetap berlanjut selama 12 bulan, tingkat hunian di Jakarta secara keseluruhan diperkirakan meningkat pada 2014.”

Arief menambahkan, “Pasar Bali akan tetap memiliki prediksi yang positif karena orientasi kebutuhan wisatawan akan tempat berlibur yang sudah melekat pada pulai dewata ini.  Bali juga berkembang sebagai destinasi dengan tujuan baru seperti tempat pernikahan , juga untuk wisata kesehatan dan spa. Dengan pertumbuhan kunjungan wisata setiap tahun, pasar perhotelan di Bali telah berkembang secara konsisten selama beberapa tahun terakhir. Perbaikan sarana di Bandara Internasional Ngurah Rai akan mendongkrak infrastruktur pariwisata Bali, memberikan kekuatan dan ekspose untuk penyelenggaraan lebih banyak kegiatan konperensi dan pameran selama 2014.”


Untuk membaca lebih lanjut tentang Asia Hotel Views 2014, silakan kunjungi: www.cushmanwakefield.com